Quels sont les modes de valorisation des EHPAD ? Quelles sont les opérations stratégiques financières à connaître pour le développement du secteur ? Quels sont vos conseils ?

Il existe 2 solutions :

Avec les fonds propres retirés des bénéfices de la gestion des années précédentes, emprunter directement auprès d’une banque pour l’extension de la construction d’une nouvelle maison de retraite qui demande en général environ 30 % de fonds propres ; l’avantage est bien sûr que, une fois remboursé, le bien rentrera dans le patrimoine du gestionnaire investisseur. Aux taux bas actuels, cette solution est idéale.
Lorsqu’on n’a pas de fond et qu’on bénéficie d’une expérience réussie, une autre solution est de trouver des réseaux d’investisseurs qui disposent de portefeuilles de clients-investisseurs à qui on va proposer des loyers en termes de produits financiers dits de défiscalisation.

Toutefois, l’intérêt n’est pas, pour ces investisseurs, que la défiscalisation, mais le placement dans une activité sécurisée et pérenne. C’est ce qu’on appelle « la vente à la découpe », c’est-à-dire chambre par chambre (on fera alors un Règlement de Copropriété et certains investisseurs achèteront une ou plusieurs chambres); l’investisseur voyant cela comme un produit de rendement financier. Le loyer attendu de l’investisseur va de 4,5 % par an, voire moins, de rendement, lorsque le gestionnaire est très sécurisant – type grand groupe côté – à 5,5 %, voire un peu plus, si le gestionnaire n’est pas connu – cela dépend aussi bien sûr de la localisation du bâtiment, centre-ville, campagne, etc.

On a plusieurs possibilités dans ces cas-là :

• Celle où l’on vend à peu près au prix coûtant, pour donner un loyer le plus faible possible, et se garder un résultat d’exploitation le plus élevé possible ;
• Dans la seconde option, on vend plus cher et donc on fait du bénéfice dès le départ, sur la vente (« promotion ») immobilière, mais le loyer est plus élevé. Cela peut être une manière de se constituer des fonds propres. Quelques groupes ont d’ailleurs financé leur croissance en dégageant des fonds propres à chaque fois qu’ils revendaient une opération. L’inconvénient de loyers élevés a pour conséquence des bénéfices moins significatifs.

La revente des murs de son établissement peut- elle permettre de financer l’extension ou le développement de son activité ?

Il faut savoir que la vente des murs est une solution plutôt réservée à des gestionnaires expérimentées. Il faut bien avoir conscience que les murs n’appartiendront plus au gestionnaire de l’établissement. Et donc il est important de bien choisir à qui l’on vend en terme d’investisseur, et que, en principe, sauf rares cas de propositions de rachat à terme, qui peut sécuriser les investisseurs, mais fait peser un engagement financier à 10 ou 15 voire 20 ans, on ne reverra donc jamais son immobilier dans son patrimoine.

En Province, il peut être utile de prospecter les investisseurs de ses murs parmi les « partenaires » locaux. Les médecins et le monde paramédical (infirmiers libéraux, kinés, pharmaciens, etc.) notamment y voient une continuité d’activité avec une façon de fidéliser leur patientèle.

Si l’établissement a bonne réputation, le fait de le savoir « près de chez soi », et de le connaître aura un côté rassurant pour l’investisseur. Attention cependant, comme il y a toujours un revers à la médaille, à ce que des praticiens qu’on n’a pas envie de voir pratiquer dans l’établissement n’aient pas la tentation de s’y im- poser, sous prétexte qu’ils sont investisseurs.

Il faut bien aussi avoir en tête l’adage « mieux vaut ne pas faire d’affaire avec sa famille et ses amis ». En effet, si l’affaire ne marche pas bien, si les loyers sont mal payés, s’il y a un incident d’exploitation dans l’Établissement, les investisseurs locaux auront vite fait de faire courir le bruit… En outre, avoir en tête que les baux n’ont qu’une durée, en général, de 9 ans, ou, juridiquement plus protecteur pour l’exploitant, 11 ans et 9 mois (pour éviter les droits d’enregistrement des baux de 12 ans et plus), et que les renouvellements des baux donnent aussi souvent lieu à des frictions ; le gestionnaire souhaitant baisser les montants des loyers (y compris en toute sincérité pour dégager des marges de manœuvre pour les rénovations), et les investisseurs les conserver, voire les augmenter, forts d’une position incontournable pour le gestionnaire. On rentre alors dans la complexité du droit des baux (très réglementé) et l’appel à un avocat spécialisé est recommandé.

De manière plus complexe, mais pourquoi ne pas se projeter dans le futur, et pour les plus imaginatifs et techniques, on peut imaginer que des solutions de crowfunding (cotisations/investissements par des particuliers pour de petits montants chacun) per- mettront, le secteur des EHPAD étant « noble » (médico-social) et rassurant, de financer dans un futur peut-être proche, de nouveaux projets, permettant ainsi aussi « d’anonymiser » quelque peu l’investisseur et d’éviter le rapport de force qu’on trouve par- fois dans des copropriétés de LMP ou LMNP (Loueurs en Meublés (Non) Professionnels), du nom du statut juridique de ces « investisseurs en défiscalisation ».

On peut également imaginer une troisième voie, « mixte », où des investisseurs locaux apportent les fonds propres par voie d’augmentation de capital, pour un emprunt bancaire ; mais il faut bien sûr avoir le « tempérament » à s’associer… voire prévoir dès le début, les clauses de gestion de l’affaire (rémunération du dirigeant, politique de distribution des dividendes, etc.), voire, de séparation (type clause de rachat à terme).

ENTRETIEN AVEC PIERRE ERRERA, DIRECTEUR D’EHPAD INVEST, LEADER DE LA VENTE ET DE REVENTE D’EHPAD.