La Covid-19 a confirmé la résilience des placements à moyen et long terme décorrélés de l’économie marchande. Parmi ceux-ci, le secteur de l’immobilier de santé et résidentiel a même permis aux investisseurs de « tirer profit » de la crise. En premier lieu : les EHPAD. C’est la confirmation d’un choix de placement qui réconcilie rentabilité, sécurisation et éthique, avec une dimension sociétale de solidarité avec nos anciens. Analyse avec Alexandra Holguin et Pierre Errerra, directeurs associés de Ehpad Invest.

L’investissement en EHPAD est-il rentable et sûr ?

Le rendement net annuel se situe au-delà de 4 % par an, pouvant aller au-delà de 6 % par an. Concrètement, nous proposons à nos clients de devenir propriétaires d’une chambre médicalisée, et de conclure un bail commercial avec le gestionnaire de l’EHPAD, qui garantit le versement trimestriel des loyers, que la chambre soit louée ou non. Il prend également en charge tous les travaux d’entretien du bien : donc pas d’aléa au niveau du revenu locatif. Enfin, le statut LMNP permet de récupérer la TVA, sur l’immobilier comme sur le mobilier.

Aucun autre secteur de l’immobilier en France n’affiche de telles performances avec un niveau de sécurité comparable !

Au-delà de tous ces critères objectifs, nous portons une appréciation qualitative, dans une optique d’investissement durable et de responsabilité sociale. L’EHPAD remplit-il toutes les conditions voulues, notamment en termes d’éthique, sans aucun historique de maltraitance ni de défaillance sanitaire ? Nous sommes particulièrement vigilants sur ces points, dont la crise de la Covid-19 a montré l’importance.

Les EHPAD ont beaucoup fait parler d’eux, du fait de la crise sanitaire. Comment les investisseurs savent-ils s’ils ont fait le bon choix et comment pouvez-vous les rassurer ?

Il faut savoir tout d’abord que la création et le fonctionnement de ces établissements de santé sont soumis à une réglementation très stricte, encadrée par les services de l’Agence régionale de santé (ARS). Le secteur dans son ensemble est soumis à des mécanismes de régulation : les EHPAD sont évalués et notés par des sociétés d’audit indépendantes, sur une grande variété de critères, tels que l’état des bâtiments ou le bien-être des pensionnaires. Ces évaluations offrent une vision d’ensemble objective et constituent donc une aide à la décision.

Chez EHPAD INVEST, nous allons au-delà car nous disposons d’une connaissance unique de chacune des résidences dans lesquelles nous proposons d’investir et nous réalisons pour nos clients des études sur mesure, gratuites. Nous « trions » les biens en fonction du projet et du budget de chaque investisseur, sur un triple critère de rapport qualité/prix, de pérennité et d’éthique.

Concrètement, comment se fait ce « tri » et comment accompagnez-vous vos clients ?

Notre métier consiste à accompagner nos clients dans leur choix d’investissement et à les orienter exclusivement vers les meilleures opportunités du marché. Ce qui suppose d’identifier le bon montage et surtout, le bon produit. C’est là que nous intervenons !

Le premier indice est celui du taux d’occupation, qui doit dépasser 90 % par an en période normale. Le second est celui du secteur et de l’emplacement, qui conditionnent la demande, ainsi que la valeur du loyer. Ensuite vient celui de la qualité du gestionnaire, ce qui passe par l’analyse de ses investissements et de ses budgets d’entretien. Nous ne travaillons qu’avec les acteurs majeurs du secteur : Korian, Orpea, DomusVi, Groupe Colisée, Le Noble Âge, etc., avec lesquels nous avons tissé des relations de confiance et des partenariats solides.

Enfin, nous examinons la teneur et la durée des baux, en privilégiant ceux qui sont assortis de clauses de tacite reconduction.

 

Près de 800 000 personnes sont logées en EHPAD en France

90 % des EHPAD ont des taux d’occupation supérieurs à 95 %

Depuis 2009, le nombre de demandes d’admission ne cesse d’augmenter, ce qui s’explique notamment par un facteur démographique : le proportion de personnes âgées très dépendantes (classées en GIR 1 et 2), qui nécessitent un accompagnement médical plus conséquent, s’accroît tendanciellement au sein de la population hébergée en institutions. Si les tendances démographiques et l’amélioration de l’état de santé se poursuivaient, la France hors Mayotte compterait 4 millions de seniors en perte d’autonomie en 2050, soit 16.4 % des personnes âgées de 60 ans ou plus (contre 15.3 % en 2015). Les personnes très dépendantes représenteraient alors 4.3 % de la population des 60 ans ou plus (contre 3.7 % en 2015). (Source : Insee)